Imagina que uno de los interesados por tu casa te hace una buena oferta. Eliminas la publicación del portal inmobiliario y empiezas a hacer las maletas para dejarla cuanto antes, pero en el transcurso de las semanas, el comprador desiste de la transacción. ¿Rabia? ¿Impotencia? ¿Desconcierto? ¡Seguro que sí! Pero gracias a un importante instrumento legal, el que se arrepiente pierde.

¿Qué es Promesa de Compraventa?

La promesa de compraventa es un acuerdo bilateral formalizado ante notario cuyo objetivo es garantizar la compra, en este caso, de un bien inmueble. Gracias a este contrato, si un comprador se retracta, deberá asumir las sanciones económicas estipuladas en el documento, las que generalmente, rondan el 10% del valor de la propiedad.

Asimismo, la firma de una promesa, le garantiza al comprador la adquisición de la casa o departamento y se fijan reglas para que el vendedor no lo ofrezca a otras personas, quien se compromete además, a entregar el inmueble en un plazo y ubicación determinados y bajo ciertas especificaciones técnicas y de superficie concretos. 

En este acuerdo también quedan estipuladas las multas en caso de desistimiento de ambas partes y las condiciones para celebrar el fin del contrato. De ahí la importancia de este instrumento, pues sin una promesa de compraventa de por medio, cualquiera de las partes puede echar pie atrás del negocio sin que haya lugar a multas.

Antes de Firmar

Ya sabemos que el contrato de compraventa es un “rayado de cancha” en la adquisición de una propiedad, y que representa un hito en la transacción inmobiliaria pues resguarda los intereses tanto del comprador como del vendedor. Sin embargo, como en todo contrato, es de suma importancia tener claridad respecto de lo que se está firmando, y tener presentes todos los escenarios que puedan generar conflictos y así, no dejar espacio para interpretaciones.

Como se trata de un proceso complejo, de carácter bilateral y solemne, no debe ser tomado a la ligera, así es que te compartimos algunas preguntas fundamentales a considerar previo a la firma de una promesa de compraventa:

¿Qué antecedentes deberían incluirse en la promesa?

Lo primero es identificar claramente a cada interesado (comprador y vendedor) y luego, detallar el valor de la vivienda, modalidad de pago, características generales de la propiedad (ubicación, número de ROL, etc.), además de determinar si es responsabilidad del comprador adquirir la casa o departamento a todo evento, o bien condicionar la transacción a, por ejemplo, la aprobación del crédito hipotecario. 

¿Cuáles son las multas en caso de desistimiento de una de las partes?

Es importante que en el documento queden estipuladas las multas a pagar por las partes involucradas, en caso de que algunas de ellas se arrepientan de continuar con la compraventa. Estos cobros habitualmente rondan entre el 5% y el 10% del precio total de la propiedad cuando éstas son usadas y quedan garantizados a través de un cheque o vale vista. Cuando la operación de compraventa se gestiona a través de con un corredor de propiedades, será éste quien solicitará cheques en garantía tanto a la parte vendedora como compradora.

¿Podría afectar a la promesa una ampliación no regularizada?

Laampliación de la cocina que nunca regularizaste podría ser un dolor de cabeza para la firma de la promesa de compraventa. Si bien, no es causal de invalidación del contrato, queda sujeto al criterio del comprador aceptar esta situación, quién podría dejar como condición que se ponga en regla dicha modificación antes de firmar. 

¿Cuáles son los aspectos que demandan más negociaciones entre las partes? 

Las multas a pagar en caso de desistimiento por alguna de las partes de la operación es tal vez, uno de los aspectos que más genera negociaciones en el proceso previo a la firma de una promesa de compraventa. También son usuales los casos en los que la entrega de la casa o departamento se retrase o bien, que el comprador demore en concretar la operación en espera de culminar la gestión del préstamo hipotecario. Para ambos casos, es muy útil establecer los plazos en el mismo contrato. 

¿Cuáles son los tipos de contrato que se pueden aplicar?

La promesa de compraventa puede ser por escritura pública o instrumento privado. La principal diferencia entre ambos documentos está en la fuerza legal de sus obligaciones. A continuación te contamos más detalles de cada tipo:

Escritura pública

Se define como un “instrumento público o auténtico, otorgado con las solemnidades que fija la ley, por el competente notario e incorporado en su protocolo o registro público”. Es por eso que implican una mayor formalidad que un instrumento privado. Las escrituras públicas se deben firmar siempre en notaría, porque el notario da fe de la identidad de los otorgantes y de la fecha en que se otorga el instrumento. Además, los documentos firmados quedan en custodia del notario correspondiente por el tiempo que especifica la ley y, posteriormente, pasan a custodia del archivero judicial competente.

Instrumento privado

A diferencia de la modalidad anterior, los instrumentos privados no exigen otorgarse ante un notario. Y si esto está estipulado en el documento, éste sólo verificará la identidad de la persona que lo otorgó, certificará la fecha y autorizará las firmas. En ningún caso conservará los originales o copias ni archivará documentos.

¿Debe incluirse algún antecedente adicional en caso que el comprador de mi propiedad sea extranjero?

Para esto, será necesario que el comprador cuente con un número de RUT (Rol Único Tributario), que puede ser obtenido por cualquier persona mayor de 18 años con visa de permanencia temporal o definitiva en Chile. Para concretar el pago de la vivienda, las entidades financieras exigen una acreditación de rentas en Chile, y un certificado de permanencia definitiva en el país, además de mandatario judicial con nacionalidad chilena y con residencia en el país, quien tendrá que comparecer en la promesa de compraventa y firma de escritura. 

¿Qué pasa si la persona quiere revertir la promesa?

Si, por ejemplo, fue rechazado el crédito hipotecario solicitado por el potencial comprador de tu propiedad, es altamente probable que el interesado quiera desistir de la promesa de compraventa. Situaciones de este tipo son frecuentes y es clave que estén claramente estipuladas en el documento. En tales casos, y especialmente cuando una de las partes de siente perjudicada –en este caso el vendedor-, se gestiona el cobro de la multa, pero si ambas partes están alineadas para poner fin al contrato, simplemente hay que firmar un acuerdo de resciliación -o mutuo disenso- en notaría.

¿Se puede anular la promesa sin multa si la vivienda está afecta a expropiación?

La expropiación es un acto del Estado, por medio del cual priva a una persona de su dominio sobre determinado bien (por ejemplo, una casa) y lo adquiere para sí mismo, por razones de utilidad y necesidad pública.

Cuando una propiedad es declarada como parte de un proceso de expropiación el dueño conserva los derechos de propiedad que tenga sobre ella, por lo tanto, puede vender o hipotecar la vivienda, transfiriendo la obligación al comprador.

Es fundamental, en este caso, que en la promesa de compraventa quede de manifiesto que la propiedad está afecta a expropiaciones (o a gravámenes o servidumbres si es el caso), pues en caso contrario –si se omite o desconoce esta información-, el comprador podría anular la promesa sin estar sujeto a multas.