El contrato de arriendo regularmente se firma entre dos personas que son completos desconocidos. Depositar confianza en tu contraparte es un acto de buena fe, pero que debe ir acompañada de ciertas herramientas legales que te permitan garantizar el pago de tu propiedad en caso de retrasos o impagos. 

Dentro de las alternativas que tienes como propietario para hacer frente a eventuales morosidades, están las siguientes:

• Codeudor solidario
• Aval
• Fiador 
• Cheques

Descubre las ventajas de cada una y tenlas presentes a la hora de redactar tu contrato de arriendo:

Codeudor Solidario

El codeudor solidario es una persona que se compromete a compartir la deuda del "deudor principal". Esto implica que si éste (tu inquilino) no cumple con el pago acordado por el concepto de arriendo, el acreedor puede cobrar el total de la deuda al codeudor solidario. Esto porque ambos se encuentran obligados por igual.

Según la normativa, el codeudor solidario se encuentra al mismo nivel del deudor principal (arrendatario), por eso, el propietario del inmueble puede exigirle tanto el pago del canon de arrendamiento como los montos correspondientes a los perjuicios derivados de un uso inadecuado de la propiedad (por ejemplo, en caso de haber subarrendado y que esto, haya traído como consecuencia daños al inmueble).

En el contrato de arriendo, existe una cláusula donde quedan estipulados los datos del codeudor solidario (nombre, RUT, domicilio, estado civil). Si éste está casado en sociedad conyugal debe estar especificado e individualizado su cónyuge, quien declara estar en plena aceptación de las obligaciones que contrae su esposo o esposa.

El dueño de la propiedad, puede recurrir al codeudor solidario después de transcurrido un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin que se haya pagado para golpear las puertas del codeudor solidario y exigir el pago de tu arriendo. 

Aval

El aval es un acto jurídico más bien “en retirada” de los contratos de arriendo, pues se trata de una figura garante de pagos asociados a títulos de crédito como cheques o pagarés, por lo tanto, quien le cobra serán los bancos o instituciones financieras. 

Se rige por el Código de Comercio y básicamente será el responsable del incumplimiento de pago por parte del titular de la deuda, por ejemplo, de un crédito hipotecario. 

Es un error común denominador “aval” al codeudor solidario. 

Fiador

Conceptualmente, el codeudor solidario, el aval y el fiador cumplen la misma función: dar mayor seguridad a un contrato de arriendo en caso de incumplimiento. No obstante, desde el punto de vista operativo, tienen distintos niveles de responsabilidad respecto del monto adeudado por el arrendatario.

A diferencia de un codeudor solidario, el fiador goza del “beneficio de orden”, vale decir, que en primer lugar el acreedor deberá reclamar la deuda al arrendatario, y luego de agotadas todas las instancias, podrá recurrir al fiador. Este beneficio de orden, implica que no está obligado al pago, sin la previa reclamación al deudor.

El fiador también puede reclamar su “beneficio de división”. Esto quiere decir que el moroso puede contar con varios cofiadores, y cada uno de ellos tendrá el derecho de hacerse responsable solamente por el porcentaje de la deuda que le fue inferida en el contrato de arriendo. 

El fiador debe contar con bienes suficientes para hacer efectiva la “fianza” o pago de los compromisos del arrendatario, así como tener domicilio dentro del territorio nacional. 

Cheques

Otra fórmula para garantizar el pago del arriendo, es documentando el periodo de tiempo que dure el contrato con cheques, vale decir, si éste tiene una duración de un año, puedes solicitar a tu inquilino la garantía de 12 cheques, los que pueden quedar en una notaría desde donde se van pagando mes a mes.

Los cheques son una buena herramienta para ambas partes, porque desde el punto de vista del arrendatario, “se olvida” del pago del arriendo por un periodo de un año y el dueño, por su parte, se asegura de que al menos tiene un documento todos los meses para cobrar. 

Si el inquilino no tiene acceso a cheques, por ejemplo, en el caso de jóvenes o extranjeros, existe la opción de pagar varios meses por adelantado, lo que además, es un indicador de solvencia del arrendatario.

Si solicitar 12 cheques a tu inquilino resulta un inconveniente, también existe la alternativa de pedirle dos meses de garantía como una forma de resguardo. Pero es importante considerar que como dueño, debes devolver ese mismo monto en el momento en que el arrendatario deje tu propiedad y que en ocasiones, ese dinero debe estar reajustado a las condiciones del momento, es decir. Si te dejó $2.000.000 por concepto de garantía por dos meses de arriendo, debes restituir este monto reajustado en la misma proporción a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor. 

Pagaré

Un pagaré es un documento que da cuenta de una suma de dinero que debe pagar el suscriptor del pagaré (arrendatario) a un beneficiario (el dueño de la propiedad), en el plazo definido. El deudor, a contar de la fecha del pagaré, devengará intereses.

Una forma de resguardar los pagos de tu propiedad en arriendo es solicitando un pagaré que sea exigible en caso de incumplimientos en los pagos o como una garantía para reparar eventuales daños. El pagaré debiese cubrir una serie de meses de arriendo de manera que pueda compensar el caso de que tu arrendatario comience a acumular más de un mes de mora.

Empresas administradoras

Muchas empresas entienden las complejidad que puede significar arrendar tu casa o departamento, y es por eso que han diseñado servicios de administración de propiedades, a través de las cuales brindan una asistencia integral durante todo el proceso que dure el alquiler. 

Dentro de la gestión del arriendo se encargan de tener no sólo arrendatarios con buen perfil pagador, sino también ofrecen distintos métodos de pago, como por ejemplo, con la tarjeta de crédito, instrumento que pueden utilizar como garante del pago en caso de incumplimientos. 

Sí tu propiedad es perfecta para ejecutivos extranjeros, esta modalidad puede ser la que más se ajuste a tus necesidades y te permitirá desentenderte de todo lo relacionado con la gestión del inmueble.