La venta de una propiedad es un proceso que requiere de cierto conocimiento y paciencia pues se puede extender por meses. Si quieres vender tu casa, recuerda muy bien cada una de estas etapas que deberás pasar antes de la entrega oficial. Y si la buena memoria no te acompaña, siempre es bueno asesorarse por un corredor de propiedad, que te guiará en cada paso.

Oferta: Pongámonos serios

La carta de oferta de compra de un bien inmueble es un documento por medio del cual una persona le manifiesta a otra su intención de comprarle una propiedad. Este documento tiene como objetivo iniciar de manera seria y formal un proceso de negociación que, de ser exitoso, concluirá con la firma del contrato solemne de compraventa, y la posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Importante es considerar que jurídicamente, la carta de oferta no obliga al interesado a comprar la casa o departamento, solamente formaliza el proceso. Del mismo modo, la aceptación de esta oferta tampoco le exige al destinatario vender. Esto, porque la compraventa de una vivienda es un acto jurídico solemne, es decir únicamente produce efectos si se cumplen con las solemnidades que exige la ley, como lo es celebrar el contrato por escritura pública, e inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces, por lo que el acuerdo puro y simple de las partes no es suficiente para materializar el traspaso del dominio de la propiedad.

Reserva: Intención Manifiesta

La reserva de una propiedad consiste en un contrato en el que se manifiesta la intención de comprar un inmueble de darse ciertas condiciones. Este documento suele anteceder a la celebración de un contrato de promesa de compraventa. La reserva le otorga al interesado un periodo de tiempo para decidir la compra, contra el pago de un pie, que se pierde en caso de arrepentirse. 

En esta etapa, además de definir todos sus derechos asociados a ella (estacionamientos y bodega en caso de un departamento, por ejemplo), se debe estipular la forma de pago (contado, crédito o subsidio), determinando los montos que se entreguen como pie y los que se consigan con algún tipo de financiamiento y/o garantía. Lo mismo pasa con los plazos, los cuales también quedan fijados de manera preliminar en la reserva.

Promesa de compraventa: Acuerdo preliminar

La promesa es un contrato entre el interesado y el vendedor, en el que el primero se compromete a adquirir el inmueble a un monto determinado mientras que el vendedor, está obligado a entregárselo, según las condiciones del contrato en cuanto a fechas y formas de pago, que quedan selladas en este paso.

Como este documento tiene por objetivo asegurar la propiedad para que no sea vendida a un tercero, es aquí cuando el comprador hace el primer pago importante por la propiedad, pagando el pie o un porcentaje de éste, según se haya pactado en la reserva. 

Por lo general, las promesas de compraventa incluyen una multa que oscila entre el 10% y 20% del valor del pie entregado en caso de desistimiento sin motivos justificados. Este pago se gestiona mediante un cheque o vale vista que tanto vendedor como comprador dejan en notaría al momento de firmar la promesa

¿Qué ocurre si la transacción no se concreta? Existen dos tipos de situaciones en las que el negocio no llega a puerto y que es importante tener en consideración:

Incumplimiento por fuerza mayor

Esto ocurre cuando una de las partes desiste de la compraventa de la propiedad por un motivo justificado y que no pueden ser controlados, por ejemplo, en el caso del vendedor, por no obtener el crédito hipotecario o por fallecimiento de un cónyuge (motivo más que razonable para ambas partes). 

En situaciones como éstas, se suele conversar entre las partes y dejar sin efecto la promesa o bien, se acuerda una extensión del contrato para poner los documentos en orden nuevamente. 

Incumplimiento sin motivo justificado

En el caso de que el desistimiento sea arbitrario por parte de una de las partes (si el comprador encontró una mejor propiedad o el vendedor, decidió vender la propiedad a un familiar), la parte perjudicada podrá exigir la indemnización establecida como multa en el contrato de promesa de compraventa o reclamar su cheque de garantía.

Estudio de títulos: Casas con historia

Un estudio de títulos es un análisis que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de una propiedad, es decir, su historia y la cadena de transferencia de dominio que ha experimentado.

Para llevar a cabo este paso se revisan todos los documentos legales de la casa o departamento y se investiga si éste tiene hipotecas, se comprueba la veracidad de quien dice ser su propietario (y si la compró o heredó), y de esclarecer si la propiedad tiene o no algún problema insalvable que podría perjudicar al futuro comprador.

El estudio de título de una propiedad sólo puede ser realizado por abogados, quienes entregan un informe con el estado de la propiedad y, en caso de tener algún problema, se hará mención en el mismo documento. 

Escritura de compraventa: Caso cerrado 

La escritura de compraventa es un documento de vital importancia a la hora de adquirir un bien raíz, ya que establece jurídicamente las obligaciones y los derechos de la persona que adquiere una vivienda o un terreno. Por medio de ella, el notario establece quién es el dueño del inmueble. Este documento es firmado por el comprador y el vendedor, y en él se da por formalizada la venta de la propiedad. Es decir, es un documento legal que da fe de que el comprador es el único propietario, lo que le garantizará la seguridad de que la propiedad no tiene ningún problema legal de embargos, herencia de terceros o que haya otras personas que puedan reclamar como propia a futuro.

Dentro de los aspectos que no puedes estar ausentes de la escritura de compraventa de una propiedad, es la identificación de las contrapartes (nombre, Rut y otros datos personales); y la pormenorización de los detalles del inmueble especificando sus activos asociados (bodegas, estacionamientos, etc.), derechos y otros.

Inscripción: Casi, casi

Luego de firmarse la escritura de compraventa de una propiedad, ésta se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), donde la vivienda queda registrada oficialmente. Este paso es de vital importancia, pues es la única vía para que un propietario pruebe legalmente que un bien inmueble le pertenece. 

Una vez firmado el contrato de compraventa la misma notaría se encargará de enviarlo al CBR para realizar la inscripción, y luego, cuando se apruebe y quede inscrita, se podrá realizar la entrega de la propiedad sin ninguna complicación y finalmente quedará a nombre del comprador. 

Para inscribir una nueva vivienda, el Conservador solicita tres documentos: la escritura de compraventa, el certificado de dominio vigente y el rol de avalúo del Servicio de Impuestos Internos. 

Entrega: Pasar las llaves

En este punto, puedes despedirte definitivamente de tu propiedad y comenzar tu siguiente aventura Una vez inscrita la casa en el Conservador de Bienes Raíces, ya es momento de entregar llaves de la casa a los nuevos propietarios. En ocasiones y si ambas partes así lo acuerdan, este hito ocurre en el momento de firmar la escritura de compraventa, si así lo desean las partes.

Preguntas y más preguntas

Si tienes un buen amigo que vendió su propiedad recientemente, de seguro podrá responder algunas de tus inquietudes sobre el proceso. Sin embargo, sólo un experto en el corretaje de propiedades te acompañará durante estas siete etapas críticas que comprende la venta de tu casa. En Compara Corredores puedes encontrar un listado de agentes de tu comuna y elegir el más adecuado según tus necesidades específicas.