Aún no existe ningún sistema infalible que logre detectar a los arrendatarios problemáticos. Simplemente se deben minimizar los riesgos con una buena selección del candidato, poner mucha atención a los detalles del contrato de arriendo y, finalmente, asumir cualquier dificultad como parte del proceso. 

A continuación, te presentamos cinco clásicos problemas con los que probablemente deberás lidiar durante el arriendo de tu propiedad, y sugerencias sobre cómo prevenirlos y resolverlos. 

Moroso Compulsivo

Puede resultar económica y emocionalmente agotador que mes a mes, el arrendatario de tu propiedad se atrase con el pago, o solamente abone una parte de éste, comprometiéndose a desembolsar lo restante al cabo de unos días. 

Un problema relativamente común que puede prevenirse con una cláusula sobre morosidades en el contrato de arriendo. Este apartado debe dejar en claro que se cobrarán multas en caso de retraso, las que se harán efectivas al cabo de uno o dos días. 

También es clave incluir en el contrato de arriendo a un codeudor solidario como garantía de pago, a quien puedes exigirle el monto de la renta con toda tranquilidad, pues tiene el mismo grado de responsabilidad que el arrendatario. Éste debe quedar individualizado en el contrato con su firma y datos personales. 

La demora en el pago podría ser una conducta habitual de tu arrendatario, por ende, no está demás incluir otra cláusula en la que se te autorice a publicar la situación en alguna herramienta de consulta pública como Equifax. Los futuros arrendadores de tu inquilino te lo agradecerán. 

Cuando la flexibilidad y comprensión de tu parte no son suficientes, y la deuda de tu arrendatario aumenta cada vez, es el momento de tomar cartas en el asunto e iniciar una demanda de término de contrato. Una situación indudablemente molesta, pero que te permitirá continuar rentabilizando tu propiedad y podrás quitarte un gran peso de encima una vez que el arrendatario abandone tu casa. 

Para llevarla a cabo, debes acudir a los tribunales civiles, donde, dependiendo la deuda, necesitará de la asistencia de un abogado. Con sólo un mes de mora, ya puedes emprender esta acción judicial.

60 Últimos Días

Por fin consigues encontrar un arrendatario que parece ideal: estabilidad financiera, cumplidor con el pago y preocupado de la buena mantención de tu propiedad. Pero ¡horror! Faltando cuatro meses para la renovación del contrato, te cuenta su intención de dejar el departamento, pues consiguió obtener un crédito hipotecario. 

En términos legales esto se denomina “desahucio” y para estar bien preparados frente a una situación con ésta, es indispensable que en el contrato de arriendo –que regularmente es anual con renovación automática-, incluyan cláusulas de salida, estableciendo, por ejemplo, el plazo mínimo de aviso que es de dos meses desde la notificación por parte del arrendatario (este aviso debe darse en la forma convenida en el contrato, por ejemplo, a través de carta certificada o bien, de cualquier manera que sea segura y comprobable). 

Entonces, si tu arrendatario te informa su intención de dejar la propiedad el 2 de junio, empezará a correr el periodo de 60 días a partir de esa fecha, plazo que finalizará el 2 de agosto, que es cuando se tiene que hacer entrega de la propiedad. Aun cuando el arrendatario desee devolver la casa o departamento antes de cumplirse el plazo, estará obligado a seguir pagando los arriendos restantes por dicho periodo. 

También es importante que incluyas una cláusula que indique que el abandono de la propiedad no puede ser efectiva en meses de baja demanda, especialmente en el periodo diciembre-febrero. De esta manera, podrás reducir la vacancia de tu propiedad, y volver a arrendarla en un mejor periodo del año. 

Si tu arrendatario hace caso omiso de estas condiciones, que fueron claramente señaladas en el contrato, siempre está la opción de negociar una salida “amistosa” antes de llevar el caso a los tribunales de justicia (probablemente sea la opción más “barata” y menos desgastante para ti). 

Revisa tus alternativas y hazle una propuesta que sea sostenible económicamente para ambos. Por ejemplo, si tu arrendatario se muestra reacio a pagar el equivalente a los dos meses de arriendo, ofrécele la opción de saldar solo uno, o si el motivo del desahucio es despido laboral, conversen sobre la posibilidad de rebajar la renta por unos meses. Si ha sido un buen arrendatario, seguramente lo agradecerá y retomará el pago habitual una vez que consiga empleo. 

Nominado por Convivencia 

Cuando recibes constantes notificaciones de la administración de tu edificio por conductas inapropiadas de tu arrendatario, es motivo de preocupación y también de acción. Ruidos molestos por fiestas, o uso indebido de la propiedad que generan perjuicios en la comunidad, son algunos de los más frecuentes.

Para evitar estas molestias, es conveniente que en el contrato se remita expresamente al reglamento interno de la comunidad donde se inserte la propiedad, y que se entienda que este forma parte integrante del mismo. Es decir, al firmar el contrato de arriendo, el arrendatario acepta el régimen administrativo interno del condominio donde está inserta la propiedad, por ende, los debe cumplir con los mismo derechos y obligaciones de todos los residentes. 

Con esta condición explícita en el contrato de arriendo, puedes solicitar a tu arrendatario acatar las normas de buena convivencia exigidas. En caso de que sea protagonista de desórdenes reiterados, ruidos molestos en forma constante u otras acciones que impacten negativamente a la comunidad, podrá apalancarte de ellas como causal de término inmediato del contrato. 

En este caso, es importante estar atentos. El término del contrato mediante una sentencia judicial, no exime al arrendatario de pagar las multas aplicables por la administración del condominio y las que pudiera decretar, en su caso, el juez de policía local. 

Inquilino Ilegal

Con la irrupción de aplicaciones como Airbnb y otras, se ha tornado cada vez más común prestar servicios de alojamiento para turistas. De seguro, una buena forma de obtener ingresos adicionales, no obstante, el problema surge cuando el anfitrión no es el dueño de la propiedad, sino su arrendatario. 

Si descubres que tu arrendatario está subarrendando espacios de la propiedad sin tu autorización, estás frente a una causal de término anticipado del contrato, pues según la legislación actual, está prohibido el subarriendo, a menos que quede estipulado en el contrato. 

En tal caso, tienes la facultad de demandar judicialmente al arrendatario para obtener la restitución de la propiedad. ¿Tienes miedo de estar meses y meses atascado en un juicio que no avanza? ¡Tranquilo! Gracias a la nueva Ley de Arriendo las sentencias son más rápidas. 

Como la práctica de subarrendar tiene que ser explícitamente aceptada por ti como propietario en el contrato de arriendo, debes tomar una decisión antes de firmarlo y así prevenir situaciones molestas. ¿Permito o no permito que mi arrendatario subarriende?

Si estás dispuesto a concederle la posibilidad de subarrendar espacios de la propiedad a tu arrendatario, es importante que tengas presente que el subcontrato no podrá extenderse más allá del plazo del contrato de arrendamiento, ni podrá incluir nuevas cláusulas, pues se debe limitar a lo establecido en el contrato original. 

Ahora, si detectas daños en tu propiedad, aunque éstos hayan sido causadas o provocadas por el subarrendatario, quien debe responder por ellos es el arrendatario, pues es él quien es el responsable de la propiedad ante ti.

Daños y perjuicios

Si al momento de la devolución de tu propiedad te percatas con impotencia que el arrendatario ha causado daños a tu casa, estás frente a otro problema habitual en la relación arrendador-arrendatario. 

Para anticiparse a este tipo de problemas, es muy importante asegurarse de gestionar eficientemente el pago del mes de garantía, cuya finalidad es precisamente, reparar los deterioros que presente la propiedad al momento de cesar el contrato. 

Este monto puede ser equivalente a uno, dos o incluso más meses de arriendo, especialmente si estimas que hay factores adyacentes al arrendatario que podrían propiciar mayores daños a tu propiedad, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo con ello. 

Así también es muy importante, establecer claramente en el contrato de arriendo la responsabilidad de cada una de las partes sobre los arreglos de la casa arrendada, para que frente a una controversia, pueda echarse mano al contrato para dilucidar este tipo de situaciones. 

En lo medular, el arrendatario tiene la obligación legal de restituir la propiedad al término del contrato en el mismo estado en que la recibió, por lo tanto, es responsable de las reparaciones locativas (que subsanan aquellos deterioros que son una consecuencia normal del uso de una propiedad), como aquellos derivados de una negligencia o dolo de su parte. 

Entonces, si la persona que está arrendando tu casa “decoró” una de las habitaciones con un grafiti realizado con pintura spray, tiene la obligación de, al momento de devolver la propiedad, volver a pintar en los tonos originales, lo que será financiado íntegramente por el arrendatario, ya sea en forma directa o descontándolo del mes de garantía. 

Si la reparación del mal causado a la propiedad supera en valor al monto del mes de garantía, y si además, supone una intención de perjuicio de parte del arrendatario, éste tendrá la responsabilidad civil de pagar una indemnización por los daños o destrucción de la propiedad, lo que deberá quedar estipulado en el contrato. 

Otra forma de prevenir este tipo de situaciones es haciendo valer el derecho de todo arrendador de inspeccionar la propiedad cada cierto tiempo -previamente coordinado con el arrendatario, quien tiene el deber de permitir dicha visita-. De esta manera, puede tener un panorama del estado de tu propiedad y no te encuentras con sorpresas al final del día.