Si llevas meses intentando vender tu casa, pero por distintas circunstancias, no has logrado concretar la transacción, el arriendo con opción de compra podría ser una buena alternativa para rentabilizar tu propiedad, reducir la vacancia y lograr tu objetivo de venta.

Además, esta modalidad te ofrece la garantía económica de tener un pie a tu favor una vez iniciado el plazo de la opción de compra por parte del arrendatario, monto que no debes restituir en caso de desistimiento. 

De cara al arrendatario, es ideal para aquellos que no cuentan con el financiamiento inmediato para comprar una propiedad, pero sí lo tendrán al cabo de unos pocos años. 

Pero, ¿qué aspectos debes considerar al momento de optar por un arriendo con promesa de compra para tu propiedad? A continuación te detallamos las cláusulas y condiciones que se deben cumplir para llevar a cabo este tipo de modalidad. 

Dos contratos en uno

Como en todo proceso de compraventa o arriendo de una propiedad, hay un contrato de por medio. En el caso de arrendar tu propiedad a través de esta fórmula, este contrato integra dos sub-contratos: uno de arrendamiento, donde se establecen todas las condiciones regulares para esta operación y otro de venta, en el que figuran todos los aspectos relacionados con la opción de compra del inmueble.

Durante el periodo de arriendo, tienes como propietario, los mismo derechos y deberes propios de cualquier contrato de arriendo, por ejemplo, aplicar multas por mora, poner término al contrato por alguna falta de parte del arrendatario (subarrendar la propiedad, uso indebido del inmueble, retraso reiterado en el pago, etc.), entre otros.

Para redactar un buen contrato, es recomendable asesorarse por un experto en el tema inmobiliario (corredora de propiedad con el apoyo de un abogado), que pueda poner ojo en detalles como cuál de las partes correrá con los gastos administrativos notariales y definir responsabilidades a la hora de hacer arreglos a la propiedad.

Abono mensual 

En el contrato de arriendo con opción de compra debe quedar estipulado el precio de venta de tu propiedad. El precio total a pagar podría dividirse en tres formas de pago que darán como resultado el precio final.

La primera es la suma de todos los arriendos que se han pagado hasta el momento de concretar la compra que pueden ser abonados en forma total o parcial al valor final. Si la casa cuesta 200 millones de pesos y el arriendo mensual es de un millón, al cabo de tres años, habrá un saldo de 36 millones que deberán deducirse del precio final de la propiedad.

Una vez que el arrendatario acepta la opción de compra de la propiedad al precio convenido, se establece el pago de un pie, que se descuenta del precio final. El monto se define entre las partes, aunque por regla general, es menor al 10% de pie exigido en la compra de propiedades por la vía regular. Imagina que por la misma casa se haya pactado un adelanto de diez millones de pesos. 

Por último y dados los descuentos de los montos previamente pagados, la deuda por parte del arrendatario ascendería a 149 millones, la que deberá amortizar mensualmente mediante un crédito bancario o de otra institución financiera.

La propiedad no pasará a nombre del arrendatario hasta pagar la última cuota de la propiedad y ojo, que si en los dos años de arriendo aumentó la plusvalía de tu casa por la construcción de un gran parque, no podrás aumentar el precio pactado en el contrato, pues el arrendador queda obligado a mantener su oferta y a no disponer del inmueble, durante el plazo pactado.

¡Cuentas claras conservan la amistad! Así que asegúrate de tener en orden todos las transferencias realizadas por tu arrendatario, de manera de evitar controversias a la hora de concretar el pago de venta de tu propiedad -ya sea a través de un crédito hipotecario o al contado-. 

Plazos y exclusividad

Respecto a la duración del plazo para el ejercicio del derecho a la opción de compra, este es libremente establecido por las partes, aunque suele ser cercano en tiempo a la duración del contrato de arriendo. 

Vale decir, si el contrato de arriendo es por tres años y el arrendatario elige la opción de compra, esta debería establecerse en un plazo equivalente. A partir de entonces, se “extingue” el contrato de arriendo y se da por iniciado el contrato de opción de compra. 

Si caduca el plazo de los tres años y el arrendatario no hace efectiva su opción de compra - por ejemplo, porque no logró obtener el crédito- perderá todos los montos entregados por concepto de arriendo y pie. Estos montos quedarán en tu poder sin necesidad de restituirlos. 

Mientras dure el arriendo de la casa o departamento, el arrendatario tendrá el derecho único y exclusivo de compra del inmueble, en las condiciones pactadas por las partes a la hora de celebrar el contrato.

Multas e incumplimientos

Como en cualquier contrato de arriendo, existen cláusulas que establecen claramente los deberes y derechos de ambas partes, y frente al incumplimiento de uno de ellos parte del arrendatario, podrías aplicar los castigos económicos correspondientes. 

Por ejemplo, en caso de uso indebido de la propiedad, subarriendo de la misma o en caso de retrasos permanentes en el pago, tiene la posibilidad de multar o incluso terminar anticipadamente el contrato. 

Recuerda que este mecanismo no establece la obligación ni el compromiso de comprar la propiedad por parte de tu arrendatario, sino que puede optar a esta transacción, tal como lo dice su nombre, por lo que no corresponde aplicar multas en caso de que no tome esta alternativa.