Lunes por la mañana y tu arrendatario te notifica de una obstrucción en el desagüe. ¿Quién se hace cargo de la reparación? Conoce cuáles son tus deberes y derechos como dueño de una propiedad en arriendo y déjalas establecidas desde el comienzo para que la relación arrendador-arrendatario siga fluya normalmente, sin ningún tipo de obstrucción.

Deberes del arrendador

Entregar a tiempo: No te arriegues a multas

Uno de los primero deberes por cumplir como dueño de una propiedad en arriendo es hacer entrega del inmueble en forma oportuna y dentro de los plazos establecidos en el contrato. Tal como lo establece el Código Civil, si el dueño de la propiedad imposibilita la entrega del inmueble, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato y podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios. 

¡No tires por la borda el esfuerzo que pusiste en encontrar un arrendatario para tu propiedad! Prepara tu mudanza con tiempo si aún vives en ella y prográmate para hacer entrega en la fecha estipulada. Sólo un motivo de fuerza mayor podría ser una causal para continuar con el proceso sin multas de por medio. 

Propiedad en buen estado: No todo corre por cuenta del dueño

El Código Civil establece también que el arrendador debe “mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fin a que ha sido”. La “cosa” no es más que tú propiedad y se refiere a un deber básico a cumplir por todo arrendador: realizar las reparaciones necesarias para que el arrendatario pueda habitar cómodamente la casa o departamento.

Fuera de este deber quedan aquellas reparaciones que la ley conoce como “locativas”, que corresponden a aquellos reparos de daños o deterioros que se producen por directa responsabilidad o culpa del arrendatario (rotura de vidrios, arreglos menores de gasfiteria, manchas en los muros).

Entonces, si tu arrendatario te notifica de una obstrucción en el desagüe ese lunes por la mañana, deberá ser él mismo quien se encargue de cubrir los gastos que implique destapar las tuberías. 

En el caso que hubiese algún aspecto de la propiedad en mal estado (por ejemplo, un desperfecto en la ducha del dormitorio de servicio), puede arrendarse de ese modo, siempre y cuando el futuro arrendatario, esté en conocimiento de la situación y acepte firmar el contrato bajo esas condiciones. 

Normal goce de la propiedad: ¡No molestar!

Tal como lo dispone el punto tres del artículo 1924 del Código Civil, el arrendador está obligado a “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”. Este apartado hace referencia a cualquier reparación que afecte el normal uso de la propiedad. 

Dentro de esta disposición está, por ejemplo, modificar la forma de la cosa arrendada (como botar un muro) y/o hacer en ella obras o trabajos que impidan el goce de la propiedad y que no fueron consensuadas por parte del arrendatario, Por ejemplo, si decido unilateralmente como propietario cambiar el techo del inmueble, probablemente implique un perjuicio para el arrendatario, pues no podrá habitar la propiedad durante el tiempo que demoren los trabajos.

Ahora bien, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se cumplan dos requisitos: que se trate de reparaciones “que no pueden sin grave inconveniente diferirse”, y que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, sólo sea parcial.

El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta. Si las reparaciones privan al inquilino del goce de la “cosa arrendada”, podrá pedir que se declare el término del contrato. Asimismo, si los arreglos en la propiedad se extienden por mucho tiempo, el arrendatario puede solicitar una indemnización de perjuicios al arrendador. 

Derechos del arrendador

Recibir pago íntegro: Principio básico

Es seguramente, el derecho más importante que tiene todo propietario: recibir íntegra y oportunamente la renta pactada, que según la ley, debiera ser mensual, a excepción de que las partes estipulen otra modalidad, la que debe estar escrita en el contrato (por ejemplo, pago anual). Es a su vez, la principal obligación de todo arrendatario. 

Tal como lo establece el Código Civil, en el caso de mora en el pago del arriendo, el dueño del inmueble tendrá la facultad de reajustar el pago “en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan”. 

Además, de haber diferencias de opinión entre el arrendador y el arrendatario sobre el pago oportuno de la renta, será éste último el encargado de probar que está al día con sus obligaciones. 

Derecho de inspección: Chequea el estado de tu propiedad

Todo dueño de una propiedad en arriendo tiene la necesidad de saber en qué estado se encuentra su casa o departamento, ya que corresponde, de seguro, a una de sus mayores inversiones. La ley faculta a todo propietario a lo que conoce como “derecho de inspección”. 

Se trata de una facultad del propietario de presentarse en el inmueble e inspeccionarlo con el propósito de conocer su estado de conservación. Esta visita debe ser informada y coordinada previamente con el propietario, mientras que no debiera superar las tres veces en el año, o cuando circunstancias excepcionales lo ameriten (por ejemplo, una inundación o terremoto).

En ocasiones, este acto queda estipulado en el contrato de arriendo, sin embargo, como se trata de un contrato basado en el principio “buena fe”, se entiende como un derecho implícito, y tendrá igualmente validez de ejercerlo. 

Término anticipado del contrato: Faltas del arrendatario

Como en todo contrato, si una de las partes incumple los acuerdos, su actuar tiene consecuencias jurídicas. En el caso de las propiedades en arriendo se da el mismo principio: si el arrendatario no cumple sus obligaciones, el dueño de la propiedad tiene el derecho a pedir el término anticipado del contrato.

Una de las principales y más comunes causales de término anticipado de contrato, es por atraso en el pago mensual de la renta. Si tu arrendatario cae regularmente en mora, es un potencial riesgo para tu inversión, por lo que convendría ejercer este derecho. 

Sin embargo, esta facultad es aplicable a cualquier acción u omisión que vaya en contra de lo escrito en el contrato: infracción a la cláusula de subarrendamiento; usar la propiedad para otros fines que los convenidos o negativa a realizar reparaciones locativas, de eventos que hayan sido su responsabilidad, entre otros.