Es probable que hayas escuchado historias de terror provocadas por arrendatarios morosos o de disputas por la devolución del mes de garantía. Un contrato de arriendo claro y bien elaborado, constituye una guía fundamental de derechos y usos de la propiedad, para hacer frente a eventuales problemas y diferencias de opinión con tu arrendatario.

Puedes descargar modelos de contrato de arriendo en diversos sitios web, no obstante, es importante que personalices el documento según los acuerdos que hayan alcanzado con tu arrendatario. 

Con este punto aclarado, es hora de revisar las 11 cláusulas que debe tener un buen contrato de arriendo. ¡Toma nota!

Cláusulas principales de un contrato de arriendo

Identificación

Es un aspecto básico (¡y hasta evidente!), pero especificar claramente las identidades de las personas que firman el contrato es el primer paso. Nombre completo, cédula de identidad, domicilio, fecha de nacimiento, estado civil y en algunos casos, profesiones, son los antecedentes principales a incluir. En el documento, tanto tú como tu arrendatario quedarán bajo los nombres de “arrendador” y “arrendatario”. También es importante que, como resguardo económico, incluyas también la firma de quien será el codeudor solidario. 

Objeto del contrato

En esta parte, deberás declarar, como dueño de la propiedad, que pones en arrendamiento el inmueble, pudiendo o no incluir la condición en la que se encuentra, si cuenta con adicionales como bodega o estacionamiento, y otras características que consideres pertinentes.

Es importante especificar que el uso de tu propiedad es exclusivo de vivienda y que sólo pueden habitarlo el arrendatario, su familia, y el número de personas máximo que puede alcanzar la suma de ambos, prohibiendo, por ejemplo, subarrendar la vivienda si así lo estimas.

Vigencia 

Es de suma importancia que se indique claramente la fecha incio y de término del contrato -periodo que regularmente es de 12 meses-, y las condiciones de renovación del mismo. Lo más usual, es que esta actualización se haga en forma automática por el mismo periodo, a menos que el arrendatario o tú manifiesten su voluntad de poner término al anticipado. 

Si tu arrendatario te comunica su intención de comprar una propiedad y está en espera de la resolución de su crédito hipotecario, puedes incluir una cláusula de renovación más breve, por ejemplo, cada tres o seis meses. 

Desahucio

¿Arrendaste recientemente tu departamento, pero al poco tiempo, tu arrendatario te informa que recibió una oferta de trabajo fuera de la ciudad y que deberá dejarlo ese mismo mes? Es una situación incómoda, pero relativamente habitual, frente a la que hay que estar legalmente preparados. 

Para anticiparse a casos de estos, es recomendable que incluyas una cláusula que indique que si el arrendatario desea terminar el contrato de forma prematura, deberá notificarlo con 60 días de anticipación. Si necesita viajar antes de ese plazo, deberá pagar el equivalente al periodo restante al cumplimiento de los dos meses. 

El plazo para el desahucio (que es justamente cuando una de las partes comunica anticipadamente su intención de poner fin al contrato), aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

Renta

El canon de arriendo es un elemento fundamental que debe estar contenido claramente en el contrato, así como las multas en caso de mora y reajustes. Se trata de un punto sensible que suele ser un foco de controversias entre propietarios y arrendatarios. 

Es importante especificar el monto en pesos o en UF, según lo acordado, además del plazo de pago (mes adelantado o terminado, los primeros cinco días del mes, etc.). También, tiene que estar estipulado cada cuántos meses se reajustará según el IPC si el pago es en pesos e incluir la forma en que se pagará (cheque, transferencia en cuenta corriente, etc.).

Puedes añadir como cláusula que el arrendatario deberá pagar intereses por el atraso en el pago de la renta, cuál es su monto, desde qué día del atraso empiezan a acumularse y que, en caso de necesitar un cobrador judicial, deberá pagar sus honorarios y gastos adicionales de cobranza.

Codeudor solidario 

Si tu arrendatario tiene amigos leales y solventes, tanto como asumir el rol de codeudor solidario tómalo en serio y dale la importancia que merece en el contrato, pues será el garante de pago en caso de incumplimiento de parte del arrendatario. 

El codeudor solidario se debe individualizar claramente en el contrato, y dejar expresa su responsabilidad sobre los pagos y de informar al arrendador si el arrendatario (su “amigo”) cambiase de domicilio laboral.

El codeudor solidario tiene el mismo nivel de responsabilidad que su avalado en el pago de los compromisos económicos, por lo que es una figura de vital importancia en la operación. 

Gastos comunes

Si la propiedad se encuentra dentro de un condominio de casas o departamentos, es indispensable que se constate en el contrato el monto adicional a pagar por concepto de gastos comunes (e indicar que el arrendatario se hará responsable por los intereses que genere el atraso en el pago de éstos). 

Si bien, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria indica que la obligación de pagar los gastos comunes le corresponde al propietario del inmueble, pues es quien tiene derechos de propiedad, durante los meses de arriendo será el arrendatario quien haga uso de las zonas comunes del condominio y se beneficiará de la administración (limpieza, seguridad, etc.). Lo más habitual es que se llegue a un acuerdo entre las partes. 

Garantía

El llamado “mes de garantía” es una herramienta de resguardo que tiene el propietario de una casa o departamento en arriendo para pagar reparaciones de daños ocasionados por el arrendatario o cubrir cuentas impagas de servicios básicos. 

Lo normal es que el monto del “mes de garantía”, tal como dice su nombre, sea equivalente a un mes de arriendo, o como máximo dos. Sin embargo, es posible pedir una garantía de mayor valor, en especial, cuando existan factores que pongan en riesgo la integridad de la propiedad.

Imagina que tu arrendatario tiene tres hermosos cachorros labradores con irrefrenables ganas de cavar tu jardín. En este caso, podrías pedir una garantía superior, considerando que tendrás que volver a sembrar nuevamente todo el pasto del jardín. 

Las condiciones de devolución de la garantía también tienen que quedar por escrito en el contrato, así como la constancia de que el arrendatario no podrá, en ningún caso, endosar la garantía al pago del arriendo. ¡Que no te pasen gato por liebre! si tu arrendatario no puede cumplir con el pago en un mes determinado, en ningún caso puede decirte “páguese de la garantía”. 

Prohibiciones

¿Qué ocurre si el arrendatario de tu propiedad subarrienda habitaciones del inmueble por días? ¿O la convierte en un centro de eventos? Estas situaciones pueden ser más comunes de lo imaginado, y deben ser prevenidas a través de las cláusulas de prohibiciones en el contrato de arriendo. En esta sección se incluyen de forma detallada todas las acciones que el arrendatario está impedido de realizar con respecto al inmueble o dentro de él. Una de ellas es subarrendar, pero también se debe incluir otras como dañar intencionalmente la propiedad, atrasarse en el pago de las cuentas, modificar la propiedad, introducir animales (queda sujeto a la decisión del dueño si aceptar mascotas o no), utilizar el inmueble con fines distintos al de vivienda, emitir ruidos molestos para los vecinos, infringir las normas del Reglamento de Convivencia Interno del Condominio si aplicase, etc.

Visitas 

¿Tienes la intención de vender tu propiedad en arriendo? O ¿te gustaría asistir cada seis meses para ver el estado de tu casa? Es clave que quede especificado en el contrato que puedes visitar la propiedad cuando estimes necesario con el fin de verificar su integridad. O bien, que puedes presentarte en ella acompañado de terceros en caso de que la casa esté en venta o cuando el contrato esté próximo a terminar para buscar nuevos arrendatarios. Siempre es importante –y de buena crianza- establecer e informar anticipadamente los días y horarios en los que se materializan las visitas.

Daños y perjuicios 

Una cosa es el deterioro habitual que puede sufrir una propiedad por el uso habitual de parte de un arrendatario (desgaste de la pintura de muros, por ejemplo). Otro asunto muy distinto es el daño o pérdidas que puede sufrir por parte de un arrendatario: papel mural ajado; manchas de pintura spray en la pared; vidrios rotos, entre otros. En esta cláusula, se responsabiliza al inquilino de los daños y/o pérdidas causados a la propiedad, y se especifican las reparaciones que necesarias, además de facultar al arrendatario a realizarlas descontando sus costos del monto de la renta.

Inventario

Muy vinculado al punto anterior es la importancia de anexar al contrato un inventario completo de las especies que se encuentran en el inmueble (cocina, horno eléctrico, cortinas roller, etc.). También se describen los servicios básicos y adicionales que están contratados en la propiedad y se menciona si sus pagos están cancelados al día de firmar el contrato.